「古い家を相続したら、『再建築不可』と言われた」「建て替えができない家は売れないのでは」。そんなご相談をいただくことがあります。
結論から言うと、再建築不可の物件も売ることはできます。ただし、普通の家や土地とは売り方と注意点が違います。この記事では、再建築不可とはどういうことか、ご自身の物件の調べ方、売るときに知っておきたいことを順にご説明します。
再建築不可とは
建物を建てる土地は、原則として、建築基準法で決められた「道路」に2m以上接していなければなりません（接道義務。建築基準法 第43条）。ここでいう「道路」は、主に幅4m以上のものです（同法 第42条）。
この決まりを満たしていない土地では、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てることができません。これが「再建築不可」と呼ばれる状態です。たとえば、次のような土地です。
- 道路に接している部分の幅が2mに足りない
- 建築基準法上の道路ではない通路（路地など）にしか接していない
- 周りを他の土地に囲まれていて、道路に接していない
京都市内には、昔からの路地の奥に建つ家も多く、ご自身では気づかないまま再建築不可になっていることもあります。
なお、幅4m未満の道でも、役所が指定した道（いわゆる「2項道路」）に接している場合は、建て替えができることがあります。その場合は、道の中心から2m下がった線までを道路とみなすため、建て替えのときに敷地の一部を道路として空ける「セットバック」が必要です（同法 第42条第2項）。
ご自身の物件の調べ方（京都市の場合）
家の前の道が建築基準法上の道路かどうかは、京都市の「京都市地図情報提供サービス（京都市GIS）」で調べられます。窓口で確かめる場合は、京都市 都市計画局 建築指導部 建築指導課が担当です。
また、建築基準法上の道路に接していない敷地でも、周りに広い空き地があるなど、一定の条件を満たして市の認定や許可を受けられれば、建物を建てられる場合があります（同法 第43条第2項）。京都市でも、この認定・許可の制度が設けられています。
どの道路に当たるのか、認定や許可を受けられそうかは、判断が難しいことも多いため、不動産会社や建築士に相談しながら確かめるのがおすすめです。
売るときに知っておきたいこと
価格は低くなりやすい
建て替えができないため、同じ地域の普通の家や土地に比べて、価格は低くなるのが一般的です。
買主が限られやすい
住宅ローンの審査で担保としての評価が低くなりやすく、ローンを利用しにくいことが多いため、現金で購入できる方などに買主が限られやすくなります。
リフォームにも決まりがある
2025年4月から、木造2階建ての住宅などで大規模なリフォームをするときにも、建築確認の手続きが必要になりました。大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のうち、どれか一つの半分を超える修繕などを指します（同法 第2条・第6条）。再建築不可の物件をリフォームして住みたい方、貸したい方にとっては、どこまで手を入れられるかが大切な判断材料になります。売るときも、この点を買主に説明できるようにしておくと安心です。
再建築不可の物件の売り方
1. 隣の土地の方に売る
隣の土地の方にとっては、土地が広がり、使い方の幅が広がることがあります。まずは隣の方に声をかけてみるのも一つの方法です。
2. 隣の土地の一部を買い取って、建て替えができるようにする
隣の土地の一部を買い取るなどして、道路に2m以上接するようになれば、建て替えができる土地として売れる可能性があります。
3. 認定・許可を受けられるか確かめる
前に書いた建築基準法 第43条第2項の認定・許可を受けられれば、建て替えができる可能性があります。
4. そのまま売る（仲介・買取）
今の状態のまま、購入を希望する方を探す（仲介）ほか、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。買取は、仲介より価格が低くなるのが一般的ですが、早く売れて、買主を探す手間がかかりません。
まとめ
再建築不可の物件も、売ることはできます。まずは、再建築不可になっている理由と、建て替えができるようになる方法がないかを確かめることが大切です。そのうえで、隣の方への売却、仲介、買取などの中から、ご事情に合った売り方を選びます。
株式会社Trentanoveでは、再建築不可の物件のご相談もお受けしています。物件の調査から、仲介・買取のどちらが合うかまで、一緒に考えます。ご相談・査定は無料です。