親から相続した家や土地の名義が、亡くなった方のままになっていませんか。2024年4月から、相続した不動産の名義を変える手続き（相続登記）が義務になりました。名義が亡くなった方のままでは、その不動産を売ることもできません。
この記事では、相続登記の義務化のポイントと、相続した家を売るまでの流れを、法務省と国税庁の資料をもとにご説明します。
相続登記の義務化とは
不動産を相続した方は、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。遺言によって取得した場合も同じです。
正当な理由がないのに申請しないでいると、10万円以下の過料（行政上の罰金のようなもの）の対象になります。ただし、相続人がとても多い、遺言の有効性について争いがある、重い病気である、といった事情は「正当な理由」にあたるとされています。
相続人どうしの話し合い（遺産分割）で誰が相続するかが決まった場合は、話し合いがまとまった日から3年以内に、その内容に合わせた登記を申請する必要があります。
2024年4月より前の相続も対象です
義務化の前に相続した不動産も、名義を変えていなければ対象になります。この場合の期限は、2027年3月31日です（相続したことを知ったのが2024年4月以降の場合は、知った日から3年以内）。
「何年も前に相続したまま」という不動産をお持ちの方は、早めに手続きを始めることをおすすめします。
すぐに名義を変えられないとき
相続人どうしの話し合いがまとまらないなど、期限内に相続登記をするのが難しい場合は、「相続人申告登記」という方法があります。
- 「登記簿上の持ち主が亡くなったこと」と「自分がその相続人であること」を、法務局に申し出る手続きです
- 相続人の一人だけで申し出ることができ、ほかの相続人の分をまとめて申し出ることもできます
- 申し出た方は、相続登記の義務を果たしたものとされます
- 登録免許税（登記にかかる税金）はかかりません
ただし、相続人申告登記は、誰がその不動産を相続したかを示すものではありません。相続した不動産を売るときは、別に相続登記が必要です。
相続登記にかかる費用
相続登記には、登録免許税がかかります。税額は、不動産の価額（原則として、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格）の0.4%です。
価額が100万円以下の土地は、2027年3月31日までの登記であれば、登録免許税がかかりません。対象は土地だけで、建物は含まれません。この免税を受けるには、申請書に免税の根拠となる法律の条文を書く必要があります。
手続きを司法書士に頼む場合は、別に報酬がかかります。
相続した家を売るまでの流れ
1. 相続人と、相続した不動産を確かめる
戸籍で相続人を確かめ、亡くなった方の不動産を洗い出します。2026年2月からは、亡くなった方が登記簿上の持ち主になっている不動産を一覧にして証明してもらえる「所有不動産記録証明制度」も始まりました。法務局で請求できます。
2. 誰が相続するかを話し合う
相続人が複数いる場合は、誰がどの財産を相続するかを話し合い、まとまった内容を遺産分割協議書にします。
3. 相続登記をする
話し合いの内容に沿って、不動産の名義を相続した方に変えます。
4. 価格の目安を確かめ、売り方を決める
不動産会社に価格の目安（査定）を出してもらい、仲介で買主を探すか、不動産会社に買い取ってもらうかを決めます。価格の目安を知るための相談や査定は、相続登記の前からでも受けられます。
5. 売買契約と引き渡し
買主と売買契約を結び、残りの代金を受け取って、名義を買主に移します。
6. 確定申告をする
売って利益が出た場合は、売った翌年に確定申告が必要です。
売ったときの税金で知っておきたいこと
相続した不動産を売ったときの利益（譲渡所得）は、売った価格から、取得費と売るためにかかった費用を差し引いて計算します。
- 取得費は、亡くなった方が買ったときの価格を引き継ぎます: 相続のときに払った登記の費用なども、取得費に含められます
- 買ったときの価格がわからない場合: 売った価格の5%を取得費にできます
- 持っていた期間も引き継ぎます: 亡くなった方が取得したときから数えて、売った年の1月1日までに5年を超えていれば、税率の低い長期譲渡所得になります
- 相続税を払った場合: 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売れば、払った相続税の一部を取得費に加えられる特例があります
亡くなった方が一人で住んでいた古い家を売る場合は、最高3,000万円を差し引ける特例を使えることもあります。くわしくは、国税庁の案内や、税理士・税務署にご確認ください。
住所や名前が変わったときの登記も義務になりました
2026年4月からは、不動産の持ち主の住所や名前が変わったときに、2年以内に変更の登記をすることも義務になりました。相続した不動産を持ち続ける場合は、こちらにもご注意ください。
まとめ
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務になりました。相続したことを知った日から3年以内、2024年4月より前の相続は2027年3月31日までが期限です。相続した家を売るには、相続登記を済ませておく必要があります。
京都地方法務局では、予約制で登記の手続きの案内を受けられます。株式会社Trentanoveでは、相続した家や土地を売るかどうか迷っている段階からご相談をお受けしています。相続登記については、提携する専門家をご紹介します。ご相談・査定は無料です。
